Begrippenlijst
Acquisitie(proces)
Het acquisitieproces omvat het kopen van direct vastgoed zoals beleggingsobjecten en vastgoedportefeuilles.
Acquisitie vormt de basis voor het beleggen in vastgoed. Zonder acquisitie ontstaat er immers geen beleggingsportefeuille. Goed doordachte acquisitie is onder andere belangrijk omdat verkeerde aankoopbeslissingen bij direct vastgoed niet snel zonder veel schade ongedaan zijn te maken, zoals dat bij beursgenoteerde (vastgoed)aandelen en obligaties wel mogelijk is.
Asset management
Hierbij gaat het om het optimaliseren van een aantal objecten (assets) in portefeuille.
Beleggingswaarde
De beleggingswaarde is de waarde van een object voor een bepaalde belegger of klasse beleggers voor geïdentificeerde beleggingsdoelen. Dit is de subjectieve waarde die een (potentiële) koper of eigenaar zélf aan het object toekent, vaak op basis van een eigen rendementseis. Het gaat hier om een intern waardebegrip.
Bestemmingsplan
Een bestemmingsplan is een juridisch bindend plan waarin de gemeentelijke overheid vastlegt hoe de grond en gebouwen binnen een bepaald gebied gebruikt mogen worden. Het bepaalt onder andere welke functies (bijv. wonen, werken, recreatie) zijn toegestaan en welke bouwregels gelden.
Commercieel due diligence-onderzoek
Bij het commercieel due diligence-onderzoek komen aspecten aan bod die de waarde, de (huur)inkomsten en exploitatiekosten van het object (kunnen) beïnvloeden.
Complex
Dit is de aanduiding voor een afzonderlijk onroerend goed object of voor een aantal (min of meer) bij elkaar behorende objecten die qua bestemming, bouwkundige oplevering en/of bouwwijze bij elkaar horen.
Due diligence
De Engelse term due diligence betekent letterlijk ‘gepaste zorgvuldigheid’. Voordat de koop definitief wordt en er tot levering kan worden overgegaan, wil de potentiële koper zich ervan vergewissen dat alle informatie die hij heeft gekregen klopt en dat het object voldoet aan de eisen die daaraan redelijkerwijs zijn te stellen. Daartoe is het goed een due diligence onderzoek uit te laten voeren.
In de vastgoedwereld richt een due diligence-onderzoek zich niet alleen op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie, maar vaak ook op het in beeld brengen van risico’s die met de aankoop samenhangen.
Binnen dit onderzoek wordt er een onderscheid gemaakt tussen:
Technisch due diligence-onderzoek
Commercieel due diligence-onderzoek
Juridisch due diligence-onderzoek
Energielabel
Het energielabel laat zien hoe energiezuinig een huis is en maakt duidelijk welke energiebesparende maatregelen je kan treffen. Het label loopt van A t/m G; met A-label als energiezuinigst en G-label als minst energiezuinig. Ook vind je er een overzicht van de kenmerken van het huis in terug: type huis, isolatie, verwarming en beglazing.
Juridisch due diligence onderzoek
Bij het juridisch due diligence-onderzoek wordt onder andere onderzocht of de eigendomssituatie en de fiscale structurering wel zo zijn als is medegedeeld en verondersteld. Kloppen de huurcontracten? Lopen er juridische disputen? Een ander belangrijk punt is de btw-situatie van huurders.
Marktwaarde
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Mededelingsplicht
De mededelingsplicht van een verkoper is een verplichting om de koper te informeren over bepaalde eigenschappen van een huis. Het gaat om belangrijke omstandigheden waarvan de verkoper weet of behoort te weten dat dit van belang is voor de koper. Dit kan het geval zijn als de woning gebreken vertoont of als belangrijke (omvangrijke) reparaties zijn verricht.
Object
Onder een (onroerend goed) object wordt verstaan een zelfstandig bouwwerk, inclusief de bijbehorende grond, dan wel een zelfstandig afzonderlijk gedeelte dat deel uitmaakt van een groter geheel (zoals een appartement).
Onderzoeksplicht
De onderzoeksplicht bij het kopen van een woning houdt in dat de koper zelf verantwoordelijk is voor het onderzoeken van de staat van de woning en eventuele gebreken. Dit betekent dat de koper zich goed moet informeren, bijvoorbeeld door het bestuderen van documenten en het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. De verkoper heeft wel een mededelingsplicht, maar de koper kan zich niet beroepen op verborgen gebreken als deze met redelijk onderzoek te ontdekken waren.
Opkoopbescherming
De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen niet zomaar kunnen worden gekocht voor de verhuur. Ook wel buy-to-let genoemd. De landelijke opkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan. De opkoopregels gelden wanneer een gemeente die lokaal heeft ingevoerd. Gemeenteren hanteren hier ook de ‘zelfbewoningsplicht’ voor.
Pand
Dit betreft een gebouw als een bouwkundige eenheid.
Portefeuillemanagement
Hierbij gaat het om het optimaliseren van een beleggingsportefeuille of een deelportefeuille.
Property management
Dit is management op operationeel niveau. Hierbij gaat het om het dagelijkse operationele beheer op operationeel niveau.
Project
Hieronder wordt verstaan een nog te realiseren en te bouwen onroerend goed object.
Strategisch management
Hierbij gaat het om het uitzetten van de strategie voor het bereiken van de doelstellingen van de belegger op lange termijn.
Stress testing
Stress testing is een scenarioanalyse waarbij de negatieve gevolgen voor onder andere resultaten en rendementen worden berekend van verschillende mogelijke economische scenario’s voor marktontwikkelingen.
SWOT-analyse
Een SWOT-analyse is een gestructureerde analysemethode waarmee de interne sterke en zwakke punten, en de externe kansen en bedreigingen van een organisatie, project of vastgoedobject worden geïnventariseerd, met als doel het formuleren van effectieve strategieën voor groei, verbetering of risicobeheersing.
Toelichting op de vier onderdelen:
Strengths (Sterktes): interne eigenschappen of middelen die een voordeel opleveren ten opzichte van concurrenten.
Weaknesses (Zwaktes): interne beperkingen of tekortkomingen die verbetering behoeven.
Opportunities (Kansen): externe omstandigheden of trends die gunstig kunnen zijn voor de organisatie.
Threats (Bedreigingen): externe factoren die een risico kunnen vormen voor het succes of de continuïteit.
Tactisch management
Hierbij gaat het om het in concreto uitwerken van een strategisch beleid, door het expliciet vaststellen van de wegen waarlangs invulling kan worden gegeven aan de doelstellingen van de beleggers, waarbij bepaalde activiteiten kunnen worden aangezet of kunnen worden verlicht.
Technisch due diligence-onderzoek
Bij het technische due diligence-onderzoek wordt de bouwtechnische kwaliteit van het object onderzocht.
WALT
Een WALT-berekening (Weighted Average Lease Term) is een maatstaf die gebruikt wordt om de gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten te berekenen voor een portefeuille van vastgoedobjecten. Dit wordt vaak toegepast om te begrijpen hoe lang de huurinkomsten van een bepaald vastgoedobject of een hele portefeuille gegarandeerd blijven.
Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een door de Rijksoverheid vastgesteld systeem dat woningen punten toekent op basis van objectieve criteria zoals oppervlakte, voorzieningen, energiezuinigheid, ligging en WOZ-waarde. Aan de hand van het totaal aantal punten wordt een maximale huurprijsgrens vastgesteld voor zelfstandige woonruimte in de gereguleerde huursector.
Boven een bepaald aantal punten valt een woning niet meer in de gereguleerde huursector, maar in de vrije sector, waarbij geen maximale huurprijs geldt.
Zelfbewoningsplicht
De koper is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden. Gemeenten hanteren hier ook de term opkoopbescherming voor.
